Cómo evitar un impacto fiscal al vender una propiedad de alquiler

Cómo evitar un impacto fiscal al vender una propiedad de alquiler

Invertir en propiedades de alquiler puede proporcionar a los inversores flujos de ingresos constantes que cubren la hipoteca y, al mismo tiempo, proporcionan algunas ganancias adicionales cada mes; cuando esas propiedades se vendan finalmente, los inversores pueden disfrutar de importantes ganancias inesperadas. Pero estos eventos de venta pueden desencadenar importantes pasivos fiscales a largo plazo sobre las ganancias de capital.

Caso en cuestión: esa tasa impositiva es del 15% si está casado y presenta una declaración conjunta con ingresos imponibles entre $ 80,000 y $ 496,600. Si su ingreso imponible es de $ 496,600 o más, la tasa de ganancias de capital aumenta al 20%.

Para una pareja casada que presenta una declaración conjunta con una renta imponible de $ 280,000 y ganancias de capital de $ 100,000, los impuestos sobre las ganancias de la venta de una propiedad de alquiler ascenderían a $ 15,000. Afortunadamente, hay formas de minimizar este impuesto sobre las ganancias de capital. Este artículo explica tres de los métodos más efectivos.

Conclusiones clave

  • La venta de propiedades de alquiler puede generar inmensos beneficios para los inversores, pero puede generar importantes cargas fiscales sobre las ganancias de capital.
  • La tasa de impuesto sobre las ganancias de capital es del 15% si usted es casado que presenta conjuntamente con utilidades impositivas de entre $ 80.000 y $ 496.600.
  • Existen varios métodos para reducir el impuesto a las ganancias de capital, incluida la recolección de pérdidas fiscales, utilizando la Sección 1031 del código tributario y convirtiendo su propiedad de alquiler en su lugar principal de residencia.

Compensación de ganancias con pérdidas

  • Lo que es:   Recolección de pérdidas fiscales
  • Para quién es: Cualquiera con pérdidas de capital en un año fiscal determinado
  • Lo que obtienes: La capacidad de restar esas pérdidas de las ganancias de capital obtenidas de la venta de una propiedad de alquiler.

La recolección de pérdidas fiscales describe el proceso de reducir la exposición fiscal al vender una propiedad de alquiler mediante la combinación de las ganancias de la venta con las pérdidas de otra inversión. Esta puede ser una estrategia de planificación fiscal si un inversor tiene una inversión que ha perdido valor (una pérdida no realizada ) y decide vender el activo con pérdidas en el mismo año que la ganancia por la venta de la propiedad de alquiler (una pérdida realizada ). Aunque esta táctica de minimización de impuestos se usa principalmente para compensar las ganancias de las inversiones en acciones, cada vez más personas la están aplicando a las ventas de propiedades inmobiliarias de alquiler.

Por ejemplo, suponga que un inversor ganó $ 50 000 con la venta de un apartamento de alquiler en el año actual. También tienen una pérdida no realizada de $ 75,000 en el mercado de valores. El inversor puede optar por vender una parte de sus acciones para realizar una pérdida de $ 50 000 con el fin de compensar por completo los $ 50 000 en ganancias de capital.

Aproveche la Sección 1031 del Código Tributario

  • Qué es: Intercambio "similar" de la Sección 1031 del IRS
  • Para quién es: Cualquiera que pueda reinvertir el producto de la venta de propiedades de alquiler en nuevas propiedades inmobiliarias.
  • Lo que obtienes: La capacidad de diferir algunos o todos los impuestos sobre la ganancia de capital.

Los inversionistas inmobiliarios pueden aplazar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital utilizando la Sección 1031 del código tributario, que les permite vender una propiedad de alquiler mientras compran una propiedad “ similar ” y pagar impuestos solo después de que se realiza el intercambio. Hablando legalmente, el término "similar" se define de manera amplia. Un inversionista no necesita cambiar un condominio por otro o cambiar un negocio por otro. Siempre que ambas propiedades en cuestión sean unidades de alquiler que generen ingresos, son un juego limpio.

Pero el tiempo es clave con este método, ya que los inversores tienen solo 45 días a partir de la fecha de la venta de una propiedad para identificar posibles propiedades de reemplazo, que deben cerrar formalmente dentro de los 180 días. Y si vence una declaración de impuestos (con prórrogas) antes de ese período de 180 días, los inversores deben cerrar incluso antes. Aquellos que no cumplan con la fecha límite deben pagar todos los impuestos sobre las ganancias de capital sobre la venta de la propiedad de alquiler original.

Convierta su propiedad de alquiler en su residencia principal

  • Lo que es: Conversión de propiedad de alquiler en residencia principal
  • Para quién es: Cualquiera que pueda convertir una propiedad de alquiler en su residencia principal
  • Lo que obtiene: la capacidad de excluir de los impuestos hasta $ 500,000 en ganancias de capital

Vender una casa en la que vive es más beneficioso para los impuestos que deshacerse de una propiedad de alquiler para obtener ganancias. La Sección 121 del IRS permite a las personas excluir hasta $ 250,000 de las ganancias de la venta de su residencia principal si son solteros y hasta $ 500,000 si están casados y presentan una declaración conjunta. Para calificar, los inversionistas deben ser propietarios de sus casas durante al menos cinco años y deben haber vivido en ellas durante al menos dos de esos cinco años. Los años como residencia personal no tienen por qué ser consecutivos. Por esta razón, algunos inversores optan por convertir las propiedades de alquiler en sus residencias principales.

El monto de la deducción depende de cuánto tiempo se usó la propiedad como alquiler en comparación con su uso como residencia principal. Además, un contribuyente no puede excluir la parte de la ganancia que anteriormente era atribuible a una deducción por depreciación . Esto se conoce como recuperación por depreciación , específico para propiedades de alquiler, y la cantidad previamente tomada como una deducción por depreciación se grava con una tasa de recuperación del 25%.

La línea de fondo

Los impuestos sobre las ganancias de capital pueden tomar una parte considerable de las ganancias de las ventas de su propiedad de alquiler, por una suma del 15% o 20% de su parte. Afortunadamente, las estrategias de elusión y aplazamiento de impuestos sobre las ganancias de capital pueden ayudar a aliviar esa carga. Como siempre, consulte a un profesional de impuestos para obtener asesoramiento específico sobre la situación de su propiedad de alquiler.