Hacia dónde irán los precios de las viviendas, según los modelos de pronóstico

El mercado de la vivienda COVID-19, respaldado por el trabajo remoto , las bajas tasas hipotecarias inducidas por la pandemia y una ola demográfica de compradores de vivienda por primera vez, ha estado entre los más candentes de la historia de la nación . Desde el inicio de la crisis, los precios de lista medios de las viviendas han aumentado un 23% .

Recientemente, parte de esa exuberancia finalmente ha abandonado el mercado . De hecho, desde que tocó fondo esta primavera, el inventario de viviendas ha subido un 30%, ya que algunos compradores de viviendas comienzan a resistirse a precios récord y más vendedores, que temen perder grandes ganancias, están cotizando. Si bien el mercado sigue siendo claramente un mercado de vendedores, se ha inclinado un poco a favor de los compradores en los últimos meses.

Pero, ¿qué significa el debilitamiento del mercado de la vivienda para el crecimiento de los precios de la vivienda?

El consenso entre los modelos de pronóstico de la industria es que nos dirigimos a un crecimiento más lento, aunque todavía positivo. La proyección más débil proviene de la firma de investigación inmobiliaria CoreLogic , que pronostica una apreciación de solo un 2,7% en los próximos 12 meses . Mientras tanto, John Burns Real Estate Consulting y Freddie Mac, que hacen previsiones para el año calendario, proyectan un crecimiento del precio de la vivienda del 4% y el 5,3%, respectivamente, en 2022.

"El crecimiento anual del precio de la vivienda fue el máximo que hemos visto en los 45 años de historia del Índice de Precios de Vivienda de CoreLogic. Este aumento de precio ha superado con creces el crecimiento de los ingresos y ha erosionado la asequibilidad", escribió Frank Nothaft, economista jefe de CoreLogic, en su último informe de perspectivas del mercado . "En los próximos meses, esto moderará la demanda y conducirá a una desaceleración en el crecimiento de los precios".

Ya estamos empezando a ver que esta desaceleración se materializa en el mercado. Entre abril de 2020 y abril de 2021, los precios medios de las viviendas en Realtor.com se dispararon un 17,2%. Pero durante el período de 12 meses más reciente, esa tasa fue solo del 8,6% interanual. Si bien esto representa un "ablandamiento" numérico, es fácil imaginar cómo podría no sentirse así para el comprador de vivienda típico. Después de todo, el 8,6% sigue estando muy por encima del aumento salarial anual de la mayoría de los estadounidenses .

Hacia dónde irán los precios de las viviendas, según los modelos de pronóstico

¿Cómo pueden seguir subiendo los precios de las viviendas después de registrar ganancias tan grandes? Todo se reduce a la oferta y la demanda. Como Fortune informó anteriormente , estamos en medio del período de cinco años durante el cual la mayor parte de los millennials, los nacidos entre 1989 y 1993, están llegando a los treinta, la edad en la que comprar una casa por primera vez realmente se pone en marcha. Mientras tanto, la oferta de vivienda es simplemente superada: tambaleándose por la crisis inmobiliaria de 2008, los constructores de viviendas pasaron la última década jugando a lo seguro en lugar de construir agresivamente lo que esta ola demográfica necesitaría. Como resultado, Estados Unidos está ahora subdesarrollado por alrededor de 4 millones de hogares, según un análisis reciente de Freddie Mac .

Pero los fundamentos sólidos no significan que el mercado esté libre de riesgos.

El comodín más grande es el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell. Si los bancos centrales preocupados por la inflación suben las tasas de interés antes de lo esperado, se traduciría en una presión a la baja sobre los precios inmobiliarios.

La segunda incógnita está relacionada con el fin de las protecciones federales contra la pandemia. A fines de septiembre, el programa de indulgencia hipotecaria, que actualmente protege a 1,5 millones de propietarios de viviendas, comenzará a disminuir. Algunos de esos prestatarios con dificultades podrían optar por vender su casa . El último pronóstico de Zillow estima que el 25% de los titulares de hipotecas de indulgencia incluirán su casa en la lista . Si bien eso ciertamente aumentaría el inventario de viviendas, no cambiaría fundamentalmente el mercado actual. Sin embargo, los investigadores de Zillow escriben que si se equivocan, y en realidad es el 50% de los prestatarios de indulgencia los que listan sus casas, entonces el mercado vería "un deterioro significativo de las condiciones actuales".

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Esta historia apareció originalmente en Fortune.com